【MyGoNews 林承志/台北報導】台灣經濟成長快速復甦，去年全年進出口金額均同步創下歷年新高水準，民間消費的信心也逐漸增強，在外貿內需均衡成長、兩岸ECFA效益帶動下，開創2010年房地產的美好榮景，兩岸經貿、投資商機逐漸放大，2011年商用不動產市場可望優先受惠。

永慶房仲研展室協理黃增福表示，去年商辦市場表現亮眼，外商銀行、陸資來台投資、台商回流等所帶來的商用不動產投資效應，也逐漸反應到對辦公租賃需求的增加。根據永慶商仲部調查，去年第4季台北市主要辦公商圈的平均空置率為10.60%，雖然較前季上升0.95個百分點。

但主要是信義計劃區的「新光A12大樓」新完工招租與惠普總部遷出「信義經貿大樓」到南港軟體園區後，釋出大量的新供給量體，使得該區A級商辦的空置率爆增至24.05%。而台北市各商圈的AB級、B級辦公大樓的空置狀況已有明顯改善，空置率分別為7.99%、8.17%，平均租金1,985元/坪/月也較前季上漲0.87%。

商辦需求增溫，外商銀行總部積極卡位信義計劃區的A級商辦，花旗銀行的信義區總部新承租在「華新麗華大樓」，新加坡星展銀行日前也已搬進「新光A12大樓」，加上較早進駐的澳盛銀行、匯豐銀行，四大外銀總部都已群聚在此，且未來還有更多的陸資企業計劃進駐，形成一股強大的磁吸效應，信義計劃區已是台北市國際化最深的金融區。黃增福指出，不僅商辦、豪宅市場表現亮麗，龐大的消費商機及商圈人潮也帶動周邊的飯店旅館業、百貨零售業的業績翻揚與投資風氣，下半年陸續有新開幕的「阪急百貨」、「台北寒舍艾美酒店」、「W Hotel」五星飯店進駐，還有規劃中的「四季飯店」、「晶英飯店」，這股熱潮將持續推升信義計劃區的商用不動產市場更加繁榮。

此外，觀察各辦公商圈的空置率變化，黃增福分析，敦南商圈在部分業主放寬租金議價空間全力招租、以及中小型辦公大樓的自用買家持續增加後，辦公大樓空置率較前季減少0.95個百分點來到7.49%，成為目前辦公空置率最低的商圈。而以往空置率較高的信義商圈，因為AB級、B級辦公大樓的租金仍相對較低，加上鄰近信義計劃區的商圈優勢，空置率大幅減少1.74個百分點，為空置率減少最多的商圈。

2010年是商辦市場交易熱絡的一年，也帶動辦公大樓價格持續看漲，而辦公租金雖普遍跟著提升，但在辦公市場供給大於需求狀況下，租金上漲幅度有限，去年第四季台北市主要辦公商圈的租金變化不大，平均租金為1,985元/坪/月，整體租金價格較前季上升0.87%。其中A級辦公大樓平均租金為2,446元/坪/月，AB級、B級辦公大樓的平均租金分別為1,679元/坪/月、1,394元/坪/月，跌幅維持在3%以內。黃增福表示，雖然去年辦公租金未獲得明顯成長，但商辦產品在市場資金及內外需求的浥注下，今年租金價格可望呈現向上走勢。

觀察各辦公商圈的租金變化，本季僅敦南商圈、南京東路四、五段及中山北路的台北次商圈的辦公大樓租金稍有下滑，跌幅在2%內，其餘各辦公商圈的租金皆是小幅上漲的現象。平均租金最高的信義計劃區，第4季租金價格3,154元/坪/月，小漲0.1%，與各商圈的租金差距持續加大。而鄰近信義計劃區的信義商圈不僅空置率大幅減少，租金價格也是上漲最多，平均租金1,948元/坪/月，較前季增加4.29%。

此外，黃增福也指出，另一備受看好的民生敦北商圈，受惠於今年松山機場與上海、羽田對飛直航效應，未來還有規劃中的松山線與木柵線雙捷運交匯，商圈內的A辦指標「台北金融中心大樓」更有每坪百萬元以上身價，在多方利多條件帶動下，附近辦公大樓的價格及租金同步上揚，本季租金價格及漲幅皆是次高，平均租金2,092元/坪/月，漲幅1.36%，空置率也持續減少中。

展望ECFA元年，黃增福也表示，預期在兩岸政策利多、央行逐步升息、台幣升值走勢、市場資金持續流入及內需起飛的拉抬下，民國百年將是資產市場爆發成長的1年，可望吸引更多陸資來台投資、陸客來台觀光，台北市未來將可看到更多陸資企業的招牌、更多陸客觀光的人潮，吸引置產人士及自用企業對商辦、店面產品的需求。國內外企業人士普遍看好今年房市，2011年商用不動產表現將更為活躍，投資人應把握這波房市景氣向上、國際資金湧入的大好機會，提早進場布局卡位。